Grundsteuer: Aktuelle Rechtsprechung und weiterführende Fachliteratur

Die Grundsteuer ist endgültig im neuen Recht angekommen – und mit ihr eine Vielzahl offener Fragen, Unsicherheiten und anhängiger Verfahren. Viele Eigentümer, Berater und Kommunen fragen sich derzeit: Ist das neue System verfassungsfest? Wo lohnt sich noch Widerstand – und wo nicht mehr?

Mit seinen Entscheidungen vom Dezember 2025 hat der Bundesfinanzhof erstmals zentrale Weichen gestellt. Doch Entwarnung bedeutet das nur auf den ersten Blick. Denn während das Bundesmodell für Wohngrundstücke eine erste höchstrichterliche Rückendeckung erhält, bleiben zahlreiche neuralgische Punkte ungeklärt: andere Bewertungsverfahren, abweichende Ländermodelle, Bodenwert- und Flächenmodelle, die Behandlung von Nichtwohngrundstücken – und nicht zuletzt die wachsende Bedeutung der Hebesatzdifferenzierung.

In diesem Beitrag ordnet Prof. Dr. Marcel Krumm die aktuellen BFH-Entscheidungen präzise und praxisnah ein. Er zeigt, was die Urteile tatsächlich aussagen, wo ihre Grenzen liegen und welche verfassungsrechtlichen Konfliktlinien sich bereits deutlich abzeichnen. Wer verstehen will, wo die Grundsteuer heute steht – und welche Auseinandersetzungen morgen vor den Gerichten entschieden werden, findet hier Orientierung.

Im Anschluss stellen wir ausgewählte Fachliteratur vor, die hilft, die neuen Maßstäbe sicher einzuordnen und die kommenden Entwicklungen fachlich souverän zu begleiten.

Der II. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat mit Urteilen vom 12.11.2025 mehrere Klagen gegen die Grundsteuerwertfeststellungen als unbegründet abgewiesen, weil er nicht von der Verfassungswidrigkeit der für die hier betroffenen wirtschaftlichen Einheiten maßgeblichen Bemessungsgrundlage überzeugt ist. Entschieden wurde hier nur über den Grundsteuerwert nach Maßgabe des Bundesgrundsteuerrechts und insoweit auch nur bezogen auf im Ertragswertverfahren zu bewertende (bebaute) Wohngrundstücke (im Streitfall: Eigentumswohnungen). Da in den Ertragswert auch die Bodenrichtwerte einfließen, betrifft die Entscheidung mittelbar aber auch die im Vergleichswertverfahren zu bewertenden unbebauten Grundstücke (hier ist allein der Bodenrichtwert maßgeblich).

Was wurde von den Klägern gegen das Bundesmodell für die Grundsteuerwertermittlung vorgebracht?

Von den Klägern wurde u. a. die Heranziehung der Bodenrichtwerte für alle Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone ohne die ansonsten in der Praxis üblichen Anpassungen an die individuellen Grundstücksmerkmale kritisiert. Der II. BFH-Senat differenziert: Er erachtet den gesetzlichen Rahmen, der die Ermittlung der Bodenrichtwerte steuert, als gleichheitskonform. Denn der Gesetzgeber hat klare Erwartungen an die Aussagekraft des Bodenrichtwertes formuliert (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV), und zudem hat er eine Art Ventil vorgesehen, wenn diese Erwartung für einzelne Grundstücke nicht eingelöst werden kann: Dann gilt der Bodenrichtwert nicht (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV). Der so gezogene Rahmen entspricht den Vorgaben für eine gleichheitskonforme Typisierung. Von dieser abstrakten Ebene muss sodann die Anwendungsebene unterschieden werden. Wenn im Einzelfall ein Bodenrichtwert unter Verstoß gegen diese Bestimmungen ermittelt worden ist, dann führt dies nicht zur Verfassungswidrigkeit des gesamten Gesetzes, sondern muss im Klagewege geltend gemacht werden. Das ist kein verfassungsrechtliches Problem, sondern eine Frage der Einforderung der einfach-rechtlichen Vorgaben im konkreten Einzelfall.

Der zweite „große Angriffspunkt“ der Kläger war die verbindliche Datengrundlage für die Ermittlung des Gebäudeertragswertes. Zur Erinnerung: Die künftigen Erträge werden nicht anhand der tatsächlich vereinbarten Mieten oder zumindest der konkreten

ortsüblichen Miete bestimmt, sondern anhand von Durchschnittsmieten, die differenziert nach Gebäudeart, Wohnungsgröße und Baujahr für alle Wohnungen einer Kategorie in der Gemeinde identisch sind – egal, wo das Grundstück in der Gemeinde liegt. Auch insoweit sieht der II. BFH-Senat die Typisierungsbefugnis des Gesetzgebers ebenfalls nicht als überschritten an. Zum einen beanstandet der BFH die Datengrundlage (Zensuserhebung) nicht, die den vom Gesetzgeber vorgegebenen Mieten zugrunde liegt. Zum anderen weist der II. BFH-Senat darauf hin, dass der Ansatz identischer Nettokaltmieten für alle ihrer Gebäudeart, ihres Baujahres und ihrer Größenmerkmale nach vergleichbaren Grundstücken in Abhängigkeit von ihrer Lage durchaus zu unterschiedlichen Grundsteuerwerten führt. Denn die lagebedingten Unterschiede werden durch die Bodenrichtwerte abgebildet, nämlich über den abgezinsten Bodenwert selbst und zudem innerhalb der Gebäudeertragswertermittlung durch die bodenrichtwertabhängige Bestimmung des Liegenschaftszinssatzes (kurz: hohe Bodenrichtwerte führen zu niedrigen Zinssätzen und damit zu einem höheren Kapitalisierungsfaktor; der Nettoertrag mag bei den vergleichbaren Grundstücken identisch sein, aber dieser Nettoertrag wird mit unterschiedlichen Faktoren kapitalisiert, und daher landen die Grundstücke in besseren Lagen bei höheren Ertragswerten).

Wie sind die Entscheidungen des BFH zu beurteilen?

Die Urteilsgründe sind überzeugend und ich denke, dass sie auch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) überzeugen werden. Denn die nunmehr unterlegenen Kläger können noch eine Urteilsverfassungsbeschwerde erheben und dann hat das BVerfG in der Verfassungsrechtsfrage das letzte Wort.

Was folgt unmittelbar aus den Entscheidungen?

Die vom II. BFH-Senat zu beurteilenden Eigentumswohnungen gehören zu den Wohngrundstücken, die wohl zwischen 70 % und 80 % der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens ausmachen. Diesbezüglich bietet die Entscheidung nunmehr eine höchstrichterliche Orientierungshilfe in Bezug auf die Verfassungsrechtsfrage. Die Finanzgerichte hatten – von einer Ausnahme abgesehen – die Aussetzung der Vollziehung der Grundsteuerwertbescheide allein wegen einer etwaigen Verfassungswidrigkeit auch schon vor der Entscheidung des BFH abgelehnt. Mit der Entscheidung des II. BFH-Senats ist jetzt klar, dass solche Anträge auch künftig ohne Erfolg bleiben werden, wenn allein die Verfassungswidrigkeit geltend gemacht wird. Die Steuer muss also erst einmal gezahlt werden. In Bezug auf die Einsprüche, die gegen die Grundsteuerwertbescheide allein wegen der Verfassungswidrigkeit erhoben worden sind (und dies sind wohl viele), besteht die Möglichkeit, diese jetzt zurückzuweisen und die Bescheide nachträglich mit einem Vorläufigkeitsvermerk wegen der Verfassungsrechtsfrage zu versehen. Ob dies wirklich geschieht, muss man abwarten. Es ist eher davon auszugehen, dass die Einspruchsverfahren einfach ruhend bleiben und man die Verfassungsbeschwerdeverfahren abwartet.

Womit hat sich der BFH gleichheitsrechtlich noch nicht befasst, wird es aber in absehbarer Zeit tun müssen?

Bleibt man erst einmal beim Bundesgrundsteuerrecht, dann lässt sich den Urteilsgründen des II. BFH-Senats keine Aussage dazu entnehmen, wie es um die Gleichheitssatzkonformität der für die bebauten Nichtwohngrundstücke maßgeblichen Bemessungsgrundlage bestellt ist. Diese wirtschaftlichen Einheiten werden im sog. Sachwertverfahren bewertet. Hier stellt sich die Frage nach der empirischen Belastbarkeit der vorgegebenen Durchschnittsdaten (Normalherstellungskosten, Sachwertfaktoren) viel dringender als beim Ertragswertverfahren. Soweit ersichtlich gibt es zu diesen Grundstücken noch nicht einmal eine Hauptsacheentscheidung eines Finanzgerichts. Bis der BFH sich damit befassen wird, dürfte es also noch dauern.

Was ist mit abweichenden Ländermodellen?

Soweit einige Bundesländer vom Bundesgrundsteuerrecht abweichende Belastungsgründe (Nutzen-/Kostenäquivalenz) und damit verbunden dann wertunabhängige Bemessungsgrundlagen vorgesehen haben, sind die Entscheidungen des II. BFH-Senats nicht einschlägig. Er hat über eine ganz andere Bemessungsgrundlage entschieden. Die entsprechenden Landesgesetzgeber werden aber zumindest zur Kenntnis genommen haben, dass der II. BFH-Senat den Gestaltungsspielraum aller Grundsteuergesetzgeber betont hat. Ob das am Ende für

• das reine Flächenmodell in Bayern (in die Bemessungsgrundlage fließen nur Grundstücks- und Gebäudefläche mit politisch bestimmten Faktoren ein),
• das Wohnlagemodell in Hamburg (wie in Bayern, aber es wird über einen Abschlag noch zwischen guter und normaler Wohnlage differenziert) und
• die Flächenmodelle mit Lagefaktor in Niedersachsen und Hessen (wie in Bayern, allerdings unter zusätzlicher Heranziehung eines Lagefaktors, der bei Grundstücken mit einem Bodenrichtwert über dem Durchschnittsbodenrichtwert der Gemeinde zu einem Zuschlag und bei einem Bodenrichtwert unter dem Gemeindedurchschnitt zu einem Abschlag führt) 

reicht, muss man abwarten. In unserem Kommentar werden zu diesen Modellen jedenfalls erhebliche verfassungsrechtliche Zweifel aufgeführt: Die Bemessungsgrundlage bildet weder den Nutzen in Bezug auf die gemeindlichen Leistungen noch die gemeindlichen

Kosten zur Erbringung dieser Leistungen nachvollziehbar ab. Hierüber wird der BFH wohl als Nächstes entscheiden. Die maßgeblichen Revisionsverfahren sind

• betreffend das Bayerische Grundsteuergesetz (BayGrStG) die Verfahren II R 33/35 und II R 40/25,
• betreffend das Hamburgische Grundsteuergesetz (HmbGrStG) das Verfahren II R 15/25 sowie
• betreffend das Hessische Grundsteuergesetz (HGrStG) das Verfahren II R 12/25.
• Zum Niedersächsischen Grundsteuergesetz (NGrStG) fehlt es hingegen noch an einer Hauptsacheentscheidung durch das Niedersächsische Finanzgericht.

Baden-Württemberg wiederum hat sich für ein Bodenwertmodell entschieden, d. h., jedes Grundstück wird mittels der Bodenrichtwerte so bewertet, als ob es unbebaut wäre. Ein etwaiges Gebäude geht mithin nicht in die Bemessungsgrundlage ein. Auch bezüglich des baden-württembergischen Grundsteuergesetzes sind Revisionsverfahren beim BFH anhängig (vor allem die Verfahren II R 26/24 und II R 27/24). Hier dürften die Entscheidungen des II. BFH-Senats zum Bundesgrundsteuerrecht aber bereits einen klaren Pfad gespurt haben: Da in den vorliegenden BFH-Entscheidungen die grundsätzliche Typisierungsbefugnis mittels der sog. Zonenwerte nicht in Frage gestellt wurde und insoweit das baden-württembergische Recht dem Bundesrecht recht ähnlich ist, ist hier nicht mit großen Überraschungen zu rechnen.

Land- und Forstwirschaft

Zu guter Letzt zu den Betrieben der Land- und Forstwirschaft: Sie stellen eine eigenständige Vermögensart dar und unterliegen in keinem Bundesland den Regeln, nach denen die Bemessungsgrundlage für Grundstücke ermittelt wird. Zu diesen Betrieben der Land- und Forstwirtschaft verhält sich die Entscheidung des II. BFH-Senats folglich überhaupt nicht und es sind – soweit ersichtlich – auch keine Gerichtsverfahren anhängig, in denen (auch) über die Verfassungsmäßigkeit der dort maßgeblichen Bemessungsgrundlagen (spezifischer Ertragswert) gestritten wird.

Welche Fragen sind jenseits der Verfassungsmäßigkeit der grundsteuerlichen Bemessungsgrundlage derzeit noch im Streit?

Die Frage nach der Gleichheitskonformität der Bemessungsgrundlage hat die letzten Jahre die Diskussion dominiert. Es sind aber auch noch andere Fragen grundsätzlicher Art (abschließend) klärungsbedürftig. Dazu nur drei Beispiele, die ebenfalls „Breitenwirkung“ haben und das Bundesgrundsteuerrecht betreffen:

1. Erstens, wie weit reicht die Geltungswirkung eines Zonenwertes? Das Zonenwertmodell des Bundesgrundsteuerrechts stößt vor allem bei Außenbereichsgrundstücken an Grenzen. Hier treffen große Bodenrichtwertzonen mit meist nur für baureifes Land abgeleiteten Bodenrichtwerten auf viele Nutzungen, für die solche Bodenrichtwerte nicht passen (Golfplätze, Campingplätze etc.). Zudem gibt es noch viel Klärungsbedarf in Bezug auf die Nichtgeltungsanordnung des § 15 Abs. 2 ImmoWertV.
2. Zweitens, wie weit reicht die gerichtliche Kontrolle der Bodenrichtwerte? Die Vorstellung, dass ein Bodenrichtwert „bindend“ vom Gutachterausschuss festgestellt wird, war schon immer unrichtig, und die Gerichte schauen zu Recht kritisch hin.
3. Drittens, ist die vielfach anzutreffende Belastungsdifferenzierung zwischen Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken verfassungsgemäß? Im Bundesmodell werden Wohngrundstücke schon um ca. 10 % bewusst entlastet. In einigen Ländern (Berlin, Bremen, Saarland und Sachsen) sogar noch deutlicher, und in NRW, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt kann dies jede Gemeinde selbst entscheiden. Zu der letztgenannten Konstellation der gemeindlichen Hebesatzdifferenzierungsbefugnis hat Anfang Dezember das VG Gelsenkirchen in mehreren Hauptsacheentscheidungen geurteilt, dass die Differenzierung der Städte Essen, Dortmund u. a. zu Lasten der Nichtwohngrundstücke verfassungswidrig sei (VG Gelsenkirchen v. 4.12.2025 – 5 K 2074/25 u.a.). Dem wiederum ist das FG Berlin-Brandenburg mit Urteil vom 14.1.2026 (3 K 3156/25) zu Recht explizit entgegengetreten. Die Differenzierung zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken ist jedenfalls die nächste große verfassungsrechtliche Baustelle mit Breitenwirkung.

Der bewährte Praktikerkommentar „Krumm/Paeßens“ zur neuen Grundsteuer verbindet hohe Praxisnähe mit wissenschaftlicher Tiefe und überzeugt durch klare, gut verständliche Erläuterungen. Ein kompaktes, zugleich fundiertes Arbeitsmittel für alle, die sich sicher in der neuen Grundsteuer bewegen müssen.

Prof. Dr. Marcel Krumm ist Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht und Steuerrecht an der Universität Münster, Richter am Finanzgericht Münster sowie Mitautor des Grundsteuerkommentars Krumm/Paeßens im Verlag C.H.Beck.

Nach seinem Studium der Rechtswissenschaften an der Ruhr-Universität Bochum arbeitete er von 2007 bis 2008 als Rechtsanwalt und Steuerberater in einer überörtlichen Sozietät. An der Ruhr-Universität Bochum promovierte er 2008 und habilitierte 2013. Seit April 2014 leitet er den Lehrstuhl in Münster und ist seit September 2014 im zweiten Hauptamt Richter am Finanzgericht Münster (4. Senat).

Stand: Januar 2026